在 “2030 愿景” 的强力驱动下，沙特阿拉伯正以前所未有的决心推动经济多元化，而房地产市场成为这场转型的核心引擎。曾经封闭的房产体系，如今正加速向全球投资者敞开大门。据预测，沙特房地产市场规模将从 2024 年的 685.2 亿美元增长至 2030 年的 1117.7 亿美元，年复合增长率高达 8.86%，展现出惊人的增长潜力。

这一巨变的背后，是 NEOM 新城、红海旅游项目、Qiddiya 娱乐城等超级工程的持续推进，更是 2026 年即将生效的《非沙特公民房地产所有权制度》带来的制度性突破。这项新规将彻底改变外国投资者的准入逻辑，从 “特例审批” 转向 “普遍权利”，为全球资本进入沙特提供前所未有的法律保障和确定性。

过去，非沙特公民购房受限极多：仅限在沙特经商或居住者、GCC 国家公民，以及符合高门槛 “优质居留计划” 的人士。用途、地域（麦加、麦地那严禁外籍购房）、审批流程均存在重重限制，市场投资属性弱。而 2026 年新规将彻底打破壁垒 —— 允许非沙特公民在指定区域拥有房产，包括未居住在沙特的外国人！利雅得、吉达已明确开放，若官方将麦加、麦地那列入名单，穆斯林投资者甚至可在圣城置业。这标志着沙特房地产正式对接国际资本市场，投资属性显著提升。

新规还释放出巨大需求潜力。投资者需密切关注 REGA（房地产总局）公布的 “指定区域” 名单，这些区域将成为价值高地。同时，要区分两类人群权利，海外投资者仅限指定区域；在沙居住者可额外拥有一处自住房产（非圣城）。此外，还需警惕政策平衡导向，沙特强调市场健康，防范投机，保障本地居民住房权益。

随着外国资本涌入，房产的金融属性和升值预期将大幅提升。叠加沙特无个人所得税、城市基建快速升级等优势，长期持有房产有望实现资产保值与增值。未来几年，利雅得、吉达等核心城市的高端住宅、服务式公寓将成为热门投资标的。

对于资本雄厚的机构投资者而言，成为沙特城市发展的 “共建者” 是回报最高的路径。沙特允许外国公司 100% 独资开发房地产项目，但设置了严格的准入门槛。在准入条件方面，商业开发项目总投资不得低于 3000 万沙特里亚尔（约 800 万美元）；土地获取后 5 年内必须完成建设，防止囤地炒作；禁止在麦加、麦地那开发；虽实行备案制，但 MISA（投资部）仍对项目进行重点审核。核心政府部门分工明确，MISA（投资部）是外商投资注册 “第一站”；REGA（房地产总局）负责期房销售许可（通过 Wafi 平台）、产权登记；MOMRAH（市政与住房部）发放建筑许可证（Balady 平台）、实施 “白地税”（空地年税 2.5%），推动土地高效利用。

随着交易活跃度提升，专业中介服务需求将爆发式增长。外国投资者可通过提供咨询、营销、物业管理等服务切入市场。准入分析来看，中介服务不在外商禁止之列。尽管沙特禁止外商投资 “佣金代理”（CPC621），但根据联合国《中央产品分类标准》，房地产中介服务不属于该类别，因此可合法进入。不过，需持证经营，合规是生命线。根据《房地产中介法》，所有中介活动必须取得 REGA 许可，包括买卖佣金上限 2.5%，租赁佣金上限首年租金的 2.5%；所有合同必须书面化并上传至 EJAR 平台，否则无效；广告发布前需获 REGA 批准，并标注经纪人名称与许可证号；交易保证金必须交由 REGA 或第三方托管，确保资金安全。市场机遇与挑战并存，机遇在于服务型收入稳定，资本投入低，市场需求激增；挑战在于监管极严，牌照成本高，需精通本地法律、语言与文化，未来竞争将加剧。

沙特房地产市场的开放为全球投资者提供了多元化的切入点。然而，不同的投资路径对应着不同的资本要求、风险特征和适合人群。清晰地认知这些差异，是做出明智决策的前提。个人购房从 “少数特权” 走向 “全球开放”，投资门槛降低且释放出巨大需求潜力；房地产开发虽有高门槛但参与城市化进程有黄金机遇；房地产中介服务则是轻资产高增长的黄金赛道。投资者需综合考量自身情况，选择最适合自己的投资方式，把握沙特房地产市场变革带来的财富机遇。